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| 不動産購入のながれ |
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| │step １．購入予算を決めて物件情報の収集・選択をする。 |
【購入予算を決める】
●シミュレーションを利用する
借入可能額や、用意できる頭金の額を考えて、いくらぐらいの家が購入可能かを計算して
みましょう。
最近では、銀行や公庫のWebサイトに「ローン計算シミュレーション」などが設置されており、
ご自分で簡単に借入可能額や返済額の計算が試せるようになっています。
●頭金は必要？
「頭金は物件価格の１割以上」が必要だと言われる理由は、銀行などの金融機関の多くが
住宅ローンの融資限度額を物件価格の９割程度としているからです。最近では収入によって
「全額ローン」を可能とする所もでてきましたが、頭金をできるだけ多くして借入額を減らす事
は、購入後の返済額を減らす事につながり、ゆとりある返済を可能にします。
●物件価格以外に諸費用も必要
住宅を購入する時に、物件の価格以外に諸費用がかかります。
通常、中古物件の場合、物件価格の１割弱が必要となります。
これらの諸費用も用意しておかなくてはなりません。
●諸費用にはどんなものがある？
諸費用は借入先や物件種別により異なりますが、以下のようなもので構成されます。
印紙税／事務手数料／物件概要書作成費用／ローン保証料／火災保険料／仲介手数料
／司法書士費用／所有権・抵当権の設定登録免許税／固定資産税／都市計画税 など
他にも、手付金（後に購入代金の一部となるが、あらかじめ現金で用意が必要）／引越費用
／照明／カーペットやカーテン／冷暖房器具／リフォーム費用（状態による）なども念頭にお
いておきましょう。
【物件情報の収集】
●希望条件を書き留める
はじめに、物件に対する希望条件をできるだけあげてみましょう。
条件に優先順位をつけておくと便利です。
●利用可能な物件情報は多数あります
新聞の折込み広告、不動産情報誌、インターネット物件情報サイト、物件情報メール配信
サービスなど、情報源は身近にあふれています。有効に活用しましょう。
●情報をしぼりこむ
希望条件と予算を元に、情報の中から興味のある物件をしぼりこんでいきます。
不動産サイトで資料請求したり、オープンハウス情報などを入手して、具体的な資料を集
めましょう。
物件は常に流動しています。
気に入った物件が掲載されていても、数日で売れてしまう事もあります。
アールエムシーネットでは、掲載されているお気に入りの物件が引き続き販売中かどうか
確かめる事ができます。
お問い合わせ方法は下記の４つの方法でいつでもお気軽にお問い合わせ下さい。
０３−５４７５−３０４７まで、お電話下さい。
購入条件入力のフォームよりお問い合わせ下さい。
個別の物件に対応したお問い合わせも可能です。
物件の詳細が不明な場合、質問等がある場合はこちら(info@rmc-net.net)からお問い合わせ下さい。
詳しいご説明をさせて頂きます。
気になる物件が見つかりましたら仲介手数料見積もりフォームより仲介手数料の見積もりをお願いいたします。
以上まで終わったら、次は実際に現地見学になります。
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| │step ２．希望地域での相場観をつけて物件の見学・資金計画の確認。 |
【現地の見学・ご案内】
●まずアールエムシーネットに相談しましょう
物件や希望を具体的にしぼりこめたら、アールエムシーネットに相談しましょう。
いつでもご案内いたします。ご自分で集めた資料がある場合は、それも相談しましょう。
希望条件をまとめたものがあると、他にも希望に合う物件がないか尋ねる時に便利です。
ご紹介している物件資料はあくまでも資料であり、実際に見学するのとでは違うものです。
想像していたよりキレイな場合もあります。しかし、その逆もあります。
●物件紹介・現地見学
現地案内では、チェックしたい項目を書いたものなどを予め用意しておくと安心です。
気がついた所をメモする筆記用具なども持っていると役立ちます。
入居中の物件の場合、ご近所にどのような方が住んでおられるか聞いてみましょう。
見学の場合には、事前に鍵の手配が必要になりますので、あらかじめご一報下さい。
なお、オーナーチェンジ(賃貸中)の物件は室内を見学することができませんので、ご了承下さい。
ローンや資金計画のご相談はお気軽に！
気に入った物件は見つかったけど、ローンが不安
このような疑問点はあると思います。ローンをご利用になる場合、基本的には購入時に合わせてローンの
お申込みをすることになりますが、銀行では購入前にもローンの打診をすることも可能です。
この時点で一度、購入可能か否かの確認はしておきましょう。
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| │step ３．購入希望物件が見つかったら売主に購入申込書を入れましょう。 |
【物件購入の申込み】
●購入したい物件が決まったら
返済計画や借入金額に無理がないか、もう一度よく検討してみましょう。
問題なければ、購入の意思表示として「買付証明書」を出します。
申込書は、担当よりお渡しいたしますので、いつでもお申し付け下さい。
後々のトラブル防止の為、お申込は口答ではなく、書面でお願いしております。
この時点では未だ契約は行われていませんが、申込書を出す事で、その物件に対して
優先的に購入する権利を得る事ができます。
購入申込書にご記入して頂く内容は、
住所、氏名、年齢、電話番号、勤務先 などお客様の情報
現金一括、ローン利用の有無など支払条件、その他購入希望の条件など
ローンをご希望のお客様はローンご利用の条件
この書面をもって弊社から正式な「買付証明書」を入れ売主との交渉を行います。
また引渡し等の諸条件を交渉するための土台となりますので、充分うち合わせする事が
大切です。
●ローン事前相談
「申込書」や「買付証明書」を提出すると同時に金融機関に購入希望物件の事前相談をして
みましょう。
物件の担保価値、返済に無理がないかどうかを２〜３日でチェックしてくれます。
事前相談で内諾がとれれば契約後の本申込は問題がない場合がほとんどです。
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購入条件等の入力はこちら
仲介手数料見積もりフォームはこちら
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| │step ４．条件がクリアになり納得の内容で重要事項説明と契約になります。 |
売主との条件交渉がまとまると売買契約に進みます。
期間は買付証明書を入れてからおよそ１週間〜２週間位。その間にお客様はお金や書類の準備をして頂きます。
弊社は契約前の物件に不備がないか細かな調査を行いますのでご安心下さい。
問題がなければ、そのまま重要事項の説明・売買契約と進んでいきます。
売主側・買主側、それぞれの不動産会社担当者が集まりし、契約を締結していきます。
また、契約前にご不明な点などがございましたら、必ずお互いに確認をしておきましょう。
【重要事項の説明】
●重要事項の説明
売買契約を結ぶ前に「重要事項説明書」が渡され、重要事項の説明が行われます。
この文書は文字通り「重要な事項を説明した文書」ですので、聞き流さずにしっかりとチェック
しなければなりません。
知らない専門用語やわかりにくい点があればその場で質問し、疑問は必ず解決しておきましょう。
「説明を受けた中で納得できないものがあれば契約しない」という気持ちで、しっかりと内容を
理解ながら説明を聞き、文書を読みましょう。
特にマンションの場合は管理関係・大規模修繕など。
戸建の場合は前面道路・建て替える場合の条件などを注意して聞きましょう。
売買契約締結と手付金支払
●売買契約の締結
重要事項の説明を受けた後「売買契約書」に署名捺印します。
売買契約書についても重要事項説明書同様、よく読んで納得した上で署名捺印しましょう。
売買契約では、様々な取り決めが行われます。
主なものとして、代金の支払方法、支払時期、物件の引渡時期、契約の解除や違反、付帯設
備表による引渡し設備の明確化と疵担保責任、固定資産税等の分担などがあげられます。
重要な事が多いので、わからない事があれば納得できるまで質問しましょう。
付帯設備（売り主が置いていくもの・持っていくもの）や、設備の故障の有無などもよく聞いて
おきましょう。
●売買契約書のローン特約条項
売買契約書に「ローン特約条項」がある事を必ず確認しましょう。
売買契約した時点は、未だローンが成立するかどうか決まっていない状態です。
万一不成立だった場合には手付金を全額返金するという条項があれば、支払った手付金が
変換されます。
●手付金の支払い
売買契約書に署名捺印した後、手付金を売り主に支払います。
物件によって異なりますが、大体物件価格の5〜10％程度です。
●その他契約に際して必要なもの
・印紙代（1.5万〜4万程度）
・実印
・住民票・免許証・パスポート（本人確認の為）
等になります
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| │step ５．契約後はすみやかに融資（ローン）を申し込む |
【融資の申込み】
●融資（ローン）を申し込む
契約締結後、すぐに金融機関に融資の申込を行います。
申込時には以下のような書類が必要となります。
・融資元への融資申込書
・住民票
・収入証明書
・売買契約書の写し
・物件概要書（公庫の場合）
・重要事項説明書
●融資の承認
融資を申し込んでから貸付が承認されるまでの期間は金融機関やローンの種類によって
異なります。
・銀行 ２〜４週間 ・公的機関（公庫・年金等） ３ヶ月前後
●承認後の「つなぎ融資」申込 ※公庫・年金融資の場合
公庫や年金融資の場合は、手付金を除いた残金を決済するための一時的融資を民間の
金融機関から受ける必要があります。
公庫・年金に「つなぎ融資」が発生する理由
公庫や年金では、融資が実行されて融資金を受け取るためには所有権の移転登記、抵当権
設定等の手続き、新住所の住民票と印鑑証明等の書類が必要になります。
しかし、それらは残金を支払わなければ手続きできません。
そのために、公庫や年金の場合は
１） 一時的に民間の金融機関で、借入相当額の融資を受ける
２） 手付け金を除いた残金を支払い、諸費用を納め、各種手続きをする
３） 書類を提出し、公庫や年金から融資金を受け取る
４） ３）の融資金で２）の一時的融資を完済する
という、「つなぎ」的方法をとる必要が生まれるのです。
なお、つなぎ融資にも印紙など諸費用がかかります。
これらも現金で用意しておく必要があります。
民間融資（主に銀行）につなぎ融資が発生しない理由
銀行の融資は多くの場合、残金の決済から融資金の受け取りまでの手続を同時に行うため、
つなぎ融資が発生する事は殆どありません。
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| │step ６．決済・引渡し そして新しい生活の準備まで |
【決済（残金決済）】
●融資の実行・残金の決済
正式に融資契約を行い、融資の実行金を受け取ります。
この時、融資のための金銭消費貸借契約書を作成します（印紙代が必要）。
この実行金と自己資金とあわせて残金を支払います。
（残金とは物件価格から既に支払い済みの手付金を差し引いた額です）
＜公庫利用の場合＞
この時点で支払うのは「つなぎ融資」として民間金融機関から受けた融資の実行金です。
●登記移転、抵当権設定
決済日当日、司法書士が法務局へ向かい、所有権移転の手続きをします。
所有権移転とは不動産の名義を売り主から買い主に移転する手続きを行うことです。
また、ローン利用の場合は古い抵当権を抹消し、新たな抵当権を設定します。
「権利書」はおよそ２〜３週間後に書留で配達されます。
●諸費用の支払い
決済日より日割り精算のお家賃が発生します。
その他に固定資産税・都市計画税も日割り精算として発生いたします。
この時、諸費用も発生します。物件の種類や価格、融資を受ける先によって異なりますが、
土地のみの場合は物件価格の5％〜8％、中古物件の場合は物件価格の8％〜10％程度
が諸費用額の目安です。
※諸費用は別途現金で用意しておく必要があります。
＜諸費用の主な内訳＞
登記費用、固定資産税等の精算金、印紙、手数料、ローン保証料、各種保険料、仲介手数料
●物件の引渡し
・売り主から物件（および住戸の場合はその鍵）が引き渡されます。
・付帯設備の使い方、ゴミ収集日等も聞いておきましょう。
●引越準備は１ヶ月前から
＊引越には思いのほか多くの連絡や手続き・手配があります。
あらかじめ日程表を作って必要事項をまとめておきましょう。
引越業者の手配、お子様の転出先・転入先の学校への連絡、現在マンションにお住まいの場合
は管理組合への連絡、不要品の引き取りなどは早めに済ませておきましょう。
また、普段使わないものなどは荷造りなどをはじめておくといいでしょう。
＊引越予定日の半月前には、郵便物の新居への転送手配（最寄りの郵便局で手続き）、電気
・ガス・水道・電話などの終了・移転の手続きを行います。電話は新居での工事の際に立ち会い
が必要かどうか確認しておきましょう。
＊引越１週間前に近づいたら、旧住居に掛けている火災保険等各種保険の解約手続きをします。
購読している新聞等があれば販売店に連絡し、精算について取り決めておきます。
ご近所には、引越時にお騒がせする事も含めてご挨拶にまわっておきましょう。
＊引越当日には、係員にガス・電気の閉栓をしてもらい、料金精算を行います。
業者の荷物の搬出・積み込みが終わったら、室内を清掃して退出します。
●引越先の新居では
＊ガスを使用可能にするために、必ずあらかじめガス指定の工事会社に開栓の予約をしておき
ましょう。
ガス開栓は必ず立ち合いが必要です。
当日予約がいっぱいで開栓できないと、お風呂に入れない事も。予約は早めにしておきましょう。
＊新居のご近所へは当日か翌日、早めにご挨拶にまわっておきましょう。
＊引越後すぐに雨漏り・白アリ・構造の腐植があれば瑕疵（かし）担保責任に該当しますので早々
に仲介業者に連絡しましょう。
●引越後・公庫融資の場合
公庫の場合、移転登記が済んで引越し、新住所に完全に移転されたのちにローン契約します。
契約時には新住所の住民票と印鑑証明が必要です。
また、融資金を受け取る際には所有権・抵当権・保険等の諸手続きが完了している必要があり
ます。
公庫からの融資金が交付された後、その融資金で、「つなぎ融資」として借りている民間金融機
関の融資金を返済します。
●引越後の税金
引越後にかかってくる税金には、不動産取得税・固定資産税などがあります。
不動産取得税は登記後３〜４ヶ月位で税務署より通知があります。
税額は物件によって異なりますが、登記の際に軽減措置の適用が出来なかった物件は高額に
なりますので契約前の必要資金の計画の際に充分聞いておきましょう。
固定資産税については本年度分は決済時に精算されていますので、翌年度分からの納付にな
ります。
毎年５月頃に市役所より通知があります。
以上が詳細な不動産購入の流れになります。
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